保障性住房要“實(shí)施嚴(yán)格封閉管理，不得上市交易”。9月4日，在“規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會(huì)議”上，國(guó)務(wù)院副總理何立峰明確指出。
“不得上市交易”作為規(guī)則被明確下來(lái)，不僅引發(fā)了市場(chǎng)的高度關(guān)注，甚至引發(fā)了部分群體的誤讀。以北京為例，不少已購(gòu)買經(jīng)適房等保障房的家庭擔(dān)心將來(lái)無(wú)法交易，開(kāi)始扎堆辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”(經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)為商品房)手續(xù)�！侗本┤�?qǐng)?bào)》隨后解釋，“現(xiàn)有經(jīng)適房、限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房不能上市交易”系誤讀，北京保障性住房管理一直采用“老房老辦法、新房新辦法”原則，現(xiàn)有保障性住房上市仍按照原政策執(zhí)行。
何立峰在會(huì)上還提到，規(guī)劃建設(shè)保障性住房是“重大工作部署”，從當(dāng)前形勢(shì)看，建設(shè)保障性住房面臨的“困難較多”。在不少城市，項(xiàng)目落地和資金使用都存在漏洞。央視《焦點(diǎn)訪談》近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2016年，河南省長(zhǎng)垣市向上申請(qǐng)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行保障房配套建設(shè)，其中3個(gè)項(xiàng)目中央撥出預(yù)算內(nèi)資金合計(jì)超4000萬(wàn)元。然而7年過(guò)去了，這些項(xiàng)目竟然全部爛尾。
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著“重市場(chǎng)輕保障”的問(wèn)題。今年以來(lái)，中央釋放出持續(xù)加強(qiáng)“保障房政策頂層設(shè)計(jì)”的信號(hào)。如何看待保障性住房建設(shè)中“建多少、怎么建、資金怎么平衡、怎么配售、怎么管理”等一系列重點(diǎn)問(wèn)題？保障房規(guī)模擴(kuò)大后，對(duì)商品房市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生哪些影響？《中國(guó)新聞周刊》就此專訪了上海交通大學(xué)國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院教授、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰。
保障房是社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施，地方要舍得投入、算總賬
中國(guó)新聞周刊：“十四五”時(shí)期，全國(guó)計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房(保租房)近900萬(wàn)套(間)，預(yù)計(jì)可解決2600多萬(wàn)新市民、青年人的住房困難，可完成投資3萬(wàn)億元左右。這意味著，這幾年會(huì)大規(guī)模新建保障房嗎？
陳杰：900萬(wàn)套(間)，按以往情況看并不都是直接投資，新建的直接投資規(guī)�？隙](méi)這么大。因?yàn)榇蟛糠智闆r叫籌集，不會(huì)大規(guī)模去新建。所謂籌集，就是把原來(lái)一些存量的可以用于做保租房的房源進(jìn)行認(rèn)定，比如以前是單位租賃房，重新認(rèn)定一遍，就可以算籌集。
尤其在目前的市場(chǎng)供求形勢(shì)下，基本上不會(huì)去大規(guī)模新建保租房了。這次召開(kāi)的電視電話會(huì)也強(qiáng)調(diào)總量和結(jié)構(gòu)之間要把握好，不能一味地大規(guī)模新建。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)都已經(jīng)下行，大規(guī)模新建會(huì)更有可能造成市場(chǎng)沖擊。我個(gè)人判斷，一般各地保租房計(jì)劃中就有30%左右屬于新建，就算很大了。
中國(guó)新聞周刊：今年提出的超大、特大城市的新一輪城中村改造，你認(rèn)為會(huì)有多大比例用來(lái)建設(shè)保障性住房？
陳杰：應(yīng)該還是比較可觀的。前面說(shuō)籌集，并不完全只是重新“戴帽子”，也包括一些存量房的改造和一些商辦改造為“非改租”。但目前的挑戰(zhàn)是，一些比較好改的、中心城區(qū)比較熱門地段的那些商住房，也已經(jīng)改造得差不多了。相比之下，城中村、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和集體建設(shè)用地上，目前還有比較大的潛力。
我們到一些地方調(diào)研發(fā)現(xiàn)，超大城市的城中村現(xiàn)在是城市流動(dòng)人口非常重要的集聚地。因此，這一輪城中村改造要非常小心。比如，城中村改造之后如果全部用來(lái)蓋商品房的話，當(dāng)然相對(duì)容易獲利和回本，但會(huì)出現(xiàn)一個(gè)讓人擔(dān)心的現(xiàn)象：高收入人群進(jìn)來(lái)，流動(dòng)人口被趕出去，城市的勞動(dòng)力成本又會(huì)進(jìn)一步提高。
這一輪城中村改造和城市更新，國(guó)家層面已經(jīng)在強(qiáng)調(diào)，不能只是去建設(shè)高檔商品房，而是要跟租賃住房尤其保租房建設(shè)結(jié)合在一起，因此需要在政策上加以引導(dǎo)。例如，政策可以規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)建只租不售的房子可以獲得一些國(guó)家的補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)，而只建設(shè)高檔商品房的不能享受專項(xiàng)補(bǔ)貼。
中國(guó)新聞周刊：國(guó)務(wù)院副總理何立峰近期在會(huì)上提出，從當(dāng)前形勢(shì)看，建設(shè)保障性住房面臨的困難較多，要著力解決好建多少、怎么建、資金怎么平衡、怎么配售、怎么管理等一系列重點(diǎn)問(wèn)題。你認(rèn)為，最主要的難題是什么？
陳杰：這些問(wèn)題都是很大的問(wèn)題，但我多年來(lái)的一個(gè)體會(huì)，最難最核心的問(wèn)題是：保障性住房為什么建？要解決什么問(wèn)題？是解決低收入人群的基本住房權(quán)保障？還是作為調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)的一個(gè)工具，以此降房?jī)r(jià)降租金？還是從城市競(jìng)爭(zhēng)力角度和人的發(fā)展角度，促進(jìn)住房困難群體的居住品質(zhì)升級(jí)，增加他們的發(fā)展后勁？
首先要把出發(fā)點(diǎn)想清楚，從不同的出發(fā)點(diǎn)，需要的保障房建設(shè)規(guī)�？隙ň筒煌�，投入的資源不一樣，供給方式也是不一樣的。比如，如果定位是托底型保障，可能就不需要大規(guī)模建設(shè)。目前大部分城市都能應(yīng)保盡保，只有一些人口流出或財(cái)政困難的地方，比如東北、西南的一些城市，這些地方的住房保障相當(dāng)于基本公共服務(wù)。雖然地方政府缺錢，但這類保障房的需求量其實(shí)也不是很大，通過(guò)中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付來(lái)托底就可以覆蓋。
如果定位保障房是要降低城市運(yùn)行成本和調(diào)節(jié)市場(chǎng)的手段，將其作為一個(gè)普遍性的杠桿調(diào)節(jié)工具，那么住房保障的規(guī)模就要比較大了。只有規(guī)模夠大，才能撬動(dòng)和影響整個(gè)住房供給。但又不能規(guī)模過(guò)大，對(duì)住房市場(chǎng)形成過(guò)度沖擊，這就需要對(duì)保障房規(guī)模進(jìn)行規(guī)劃。
如果定位住房保障是對(duì)一部分有支付能力但住房困難群體的普惠型公共服務(wù)，滿足他們多層次多樣化的住房需求，定位是發(fā)展型保障，那規(guī)模就還要更大。但方式要注意，要與住房市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展，注意可持續(xù)發(fā)展，注重引入社會(huì)資本，政府只做引導(dǎo)作用。
關(guān)鍵是要定位準(zhǔn)確，每個(gè)城市需要一城一策，不能從全國(guó)層面一刀切。每個(gè)城市都要想好，發(fā)展住房保障要解決什么問(wèn)題。
作為公共服務(wù)來(lái)看待，保障房說(shuō)到底是一種社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施，是社會(huì)資源的再分配，而社會(huì)資源的再分配又會(huì)影響未來(lái)社會(huì)的產(chǎn)出。從發(fā)展角度來(lái)看，政府和社會(huì)都要“算總賬”，要有社會(huì)投資眼光。從全局角度把握好總量、結(jié)構(gòu)、空間分布等多維度的供需匹配，做好與住房市場(chǎng)的協(xié)調(diào)，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與民生福祉的協(xié)同增進(jìn)。
最主要的是要解決土地成本
中國(guó)新聞周刊：錢從哪來(lái)和土地從哪來(lái)，都是保障性住房中的難點(diǎn)問(wèn)題。比如，深圳計(jì)劃在“十四五”期間，建設(shè)籌集74萬(wàn)套保障性住房，預(yù)計(jì)資金需求超過(guò)2000億元。上海計(jì)劃“十四五”期間，新增建設(shè)保租房47萬(wàn)套。怎么保證這些資金和土地有著落？
陳杰：相對(duì)而言，建房資金不是最大問(wèn)題，土地來(lái)源是更大的問(wèn)題。按照目前的建安成本，一般也就是4000元/平方米，好一點(diǎn)的為5000元/平方米，建筑成本的融資是比較容易的，保租房受眾群體也有支付能力，通過(guò)租金基本能覆蓋建筑成本�，F(xiàn)在也放開(kāi)了保租房做公募REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)地塊，只要租售比還可以，建筑投資成本就很容易回收。
目前最主要的是要解決土地成本。例如，上海設(shè)立了只租不售的土地種類，稱為R4，拿地的時(shí)候地價(jià)就明顯比其他地塊低很多。要是出售型的地塊，樓面價(jià)動(dòng)輒每平方米三四萬(wàn)元，而這種地塊拿地成本一般只有每平方米幾千元。
國(guó)務(wù)院2021年發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》提出，探索用存量用地來(lái)建設(shè)保障房。存量用地的來(lái)源主要有幾個(gè)：一是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的配建，把閑置地塊拿出來(lái)；第二是大單位的一些閑置用地；第三就是集體建設(shè)用地。這些來(lái)源的土地成本雖然低很多，但也存在各自的一些問(wèn)題。例如，如果能拿出閑置土地的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，位置往往都比較偏。比較熱門的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，忙于招商引資，也往往拿不出多少土地用來(lái)配建保障房。
各地在土地來(lái)源方面，還需要更多創(chuàng)新。例如，城市中心見(jiàn)縫插針式的“非改租”仍然有很大潛力。此外，與城中村改造和老舊小區(qū)改造結(jié)合，進(jìn)行保障房建設(shè)的潛力也非常大。
中國(guó)新聞周刊：土地來(lái)源上各地探索的重點(diǎn)不同，比如，北京等地在探索利用集體建設(shè)用地來(lái)新建，這種方式的挑戰(zhàn)有哪些？
陳杰：主要的困難是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不愿意放棄產(chǎn)權(quán)，不會(huì)把土地產(chǎn)權(quán)一次性賣斷給對(duì)方，一般來(lái)說(shuō)他們都偏好出租。對(duì)運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，土地出租的方式，土地成本是降低了，但有很多不確定性。運(yùn)營(yíng)商建房過(guò)程中，一般難以拿基于租賃土地的不動(dòng)產(chǎn)去抵押融資，如果必須要用自有資金去建設(shè)，成本就比較高了。
一些比較熱門的城中村，農(nóng)民更不愿意把土地拿出來(lái)建設(shè)保障房，而是愿意自己建房出租。例如我們?nèi)フ{(diào)研了上海市的一些城中村，農(nóng)民將宅基地的自建房出租，每棟每年的收入可達(dá)十幾萬(wàn)元，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民普遍不愿意把土地拿出來(lái)。這方面要加強(qiáng)統(tǒng)籌和引導(dǎo)，平衡各方利益，努力將保租房、長(zhǎng)租房建設(shè)與城鄉(xiāng)融合發(fā)展、鄉(xiāng)村振興結(jié)合起來(lái)。
中國(guó)新聞周刊：保租房是具有重資產(chǎn)投資特點(diǎn)的項(xiàng)目，目前明確了保本微利原則。如何讓民營(yíng)企業(yè)有動(dòng)力來(lái)參與？更多要依靠國(guó)企、央企嗎？
陳杰：新建類的保障房項(xiàng)目一般都是地方國(guó)企去開(kāi)發(fā)居多，但各地也在鼓勵(lì)民企參與開(kāi)發(fā)。例如不少民企原來(lái)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)化長(zhǎng)租房項(xiàng)目，現(xiàn)在很多紛紛認(rèn)定為保租房。有些地方民企在保租房中的份額比地方國(guó)企還要更高一點(diǎn)。因?yàn)楸Ｗ夥康某霭l(fā)點(diǎn)，就是要撬動(dòng)社會(huì)資本。
從保租房的租金來(lái)看，定價(jià)一般是市場(chǎng)租金的9折。一些民營(yíng)企業(yè)的長(zhǎng)租房項(xiàng)目認(rèn)定為保租房后，租金只是稍微降了一些，漲幅受到限制，人員受到限制，但是租金差別不是太大。而且納入保租房后，租客更加穩(wěn)定了，租金也能享受政府補(bǔ)貼。例如我們?nèi)ノ錆h調(diào)研發(fā)現(xiàn)，武漢對(duì)入住保租房的博士畢業(yè)生免兩年租金，對(duì)碩士畢業(yè)生免一年租金，本科畢業(yè)生可以享受租金打7折。政府對(duì)需求方的支持力度很大，激勵(lì)了很多民企的長(zhǎng)租房項(xiàng)目，他們是很愿意被納入保租房管理的。
保障房模式為何以租為主
中國(guó)新聞周刊：我國(guó)的保障房體系最早是以售為主，這條路后來(lái)為什么走不下去了？
陳杰：這幾年的主要指導(dǎo)原則其實(shí)都是以租為主。但歷史上保障房確實(shí)是以售為主，從以售為主到以租為主，有一個(gè)轉(zhuǎn)變過(guò)程。把握中國(guó)保障房主體產(chǎn)權(quán)形式的演變過(guò)程，著重看三點(diǎn)：首先是看政府建保障房的出發(fā)點(diǎn)是什么；其次是哪種保障房所需投入資源的機(jī)會(huì)成本更大；第三，哪種保障房更容易管理，包括避免出現(xiàn)尋租和“政府失敗”，而這幾點(diǎn)在不同時(shí)期都是不一樣的。
就我所知，1990年9月建設(shè)部、全國(guó)總工會(huì)《解決城鎮(zhèn)居住特別困難戶住房問(wèn)題的若干意見(jiàn)》可能是最早關(guān)于保障房的政策文件，其中提到的“解困”政策就要求，“解困住宅堅(jiān)持先售后租的原則”。當(dāng)時(shí)的大背景下，首先，房改的目標(biāo)就是要推動(dòng)住房社會(huì)化，要給政府和單位“減負(fù)”，政府對(duì)于管理運(yùn)維老公房已經(jīng)是嚴(yán)重力不從心了，正在努力出售老公房，自然要盡量避免繼續(xù)積累租賃型保障房；第二，住房缺口很大。相比租賃型保障，產(chǎn)權(quán)型保障方式給政府的資金壓力比較小，只要售出，政府對(duì)建房投入的資金就能回籠。建房的速度會(huì)比建租賃房快很多，能更好彌補(bǔ)當(dāng)時(shí)巨大的供求缺口；第三，土地成本低。當(dāng)時(shí)保障房的成本主要就是建房成本，土地還沒(méi)有市場(chǎng)化，潛在價(jià)值也不是很高，政府將保障房出售的機(jī)會(huì)成本不高。
最早的租賃型保障房——廉租住房，在上世紀(jì)90年代針對(duì)特困家庭有所發(fā)展，但比起產(chǎn)權(quán)式保障房，如經(jīng)濟(jì)適用房或安居工程房，規(guī)模小很多。
中國(guó)城鎮(zhèn)房改的標(biāo)志性文件，1998年7月國(guó)務(wù)院23號(hào)文(《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》)，提出對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，目標(biāo)是建立以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。我認(rèn)為，政府當(dāng)時(shí)規(guī)劃把經(jīng)濟(jì)適用住房作為城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系的主體，還是真誠(chéng)設(shè)想過(guò)的。事實(shí)上，房改初期，各地對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房確實(shí)還是比較重視的，1998~2000年，經(jīng)濟(jì)適用住房新開(kāi)工面積在城鎮(zhèn)新建住宅的占比都是20%以上，套數(shù)占比還要更高一些，年竣工套數(shù)最高達(dá)到60萬(wàn)套。
但可能政府也沒(méi)想到2000年加入WTO之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速起飛，大規(guī)模工業(yè)化和快速城鎮(zhèn)化同時(shí)開(kāi)啟，城鎮(zhèn)土地的稀缺性迅速增加，地方政府開(kāi)始覺(jué)得把寶貴的土地免費(fèi)劃撥給經(jīng)濟(jì)適用住房的機(jī)會(huì)成本太高，“很不劃算”。由此，經(jīng)濟(jì)適用住房的規(guī)模和在城鎮(zhèn)新建住房占比都快速跌落，2005年竣工套數(shù)不到30萬(wàn)套，投資額占比不到5%。
同時(shí)，這個(gè)階段建成的經(jīng)濟(jì)適用住房，因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)商品住宅存在巨大的“利差”，造成很多尋租腐敗丑聞。當(dāng)時(shí)有一個(gè)著名的“六連號(hào)”事件，給經(jīng)濟(jì)適用住房的聲譽(yù)帶來(lái)很大打擊。各地對(duì)要不要繼續(xù)建經(jīng)濟(jì)適用住房都產(chǎn)生了很大猶豫。但同期城市房?jī)r(jià)快速攀升，住房矛盾突出，社會(huì)對(duì)保障性住房仍然有巨大需求。然而，1999~2006年期間，全國(guó)廉租住房總共才開(kāi)工7.8萬(wàn)套，難堪重任。
中國(guó)新聞周刊：從以售為主到以租為主，保障房市場(chǎng)是如何實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變的？
陳杰：2007年8月國(guó)務(wù)院24號(hào)文(《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》)發(fā)布，這是關(guān)于住房保障的里程碑式的文件。這份文件首次提出，要把解決低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。該文件要求，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，并明確“城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑”，但對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房制度提出的是，“改進(jìn)和規(guī)范”。
這事實(shí)上就標(biāo)志著，在制度設(shè)計(jì)層面，保障房以售為主向以租為主發(fā)生了歷史性轉(zhuǎn)變。
2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)，11月國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十條”應(yīng)對(duì)政策。國(guó)家還出臺(tái)了四萬(wàn)億投資的應(yīng)對(duì)計(jì)劃，最初計(jì)劃是廉租住房、棚戶區(qū)改造等保障性住房投資為4000億。不過(guò)在四萬(wàn)億投資計(jì)劃和一系列寬松信貸與購(gòu)房政策的刺激下，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)就出現(xiàn)全國(guó)性過(guò)熱，很多城市房?jī)r(jià)暴漲。在這個(gè)背景下，保障房建設(shè)其實(shí)帶有平抑市場(chǎng)房?jī)r(jià)的出發(fā)點(diǎn)。
在2010年左右，公租房崛起，取代了廉租房，成為租賃型保障房的主要組成部分。公租房總體上是得到社會(huì)各界歡迎，相比廉租房，受眾面更大，相比經(jīng)適房，少了尋租空間，更公平合理，也更符合住房保障要解決住有所居的問(wèn)題，而不是住有其所的問(wèn)題。在這個(gè)過(guò)程中，政府對(duì)公租房持續(xù)運(yùn)營(yíng)的能力逐步提高，同時(shí)也認(rèn)識(shí)到租賃型保障房不僅讓土地資產(chǎn)仍然在政府手中，而且是保障政府履行住房保障公共服務(wù)職能的必要社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施，持續(xù)掌握一定量的這種房源，還可以作為住房市場(chǎng)的有效調(diào)節(jié)手段。
但在公租房發(fā)展過(guò)程中，也逐步暴露受眾面仍然不足，同時(shí)政府背負(fù)壓力過(guò)大、可持續(xù)性差的問(wèn)題。因此，保障房模式還需要升級(jí)。
中國(guó)新聞周刊：2021年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，首次明確國(guó)家層面住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)——我國(guó)住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體，也是保障房的三個(gè)支柱。這三個(gè)支柱，在房屋特征和覆蓋人群上有哪些區(qū)別？
陳杰：這三類保障房形式，并不是每個(gè)城市都有。比如我們調(diào)研中西部的一些城市，基本上就沒(méi)怎么去發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房。同樣名字的保障房，在不同地方還是有不少差別的，例如共有產(chǎn)權(quán)房在上海和北京的做法就不太一樣。
公租房在不同城市的定義也不太一樣。在上海，早前發(fā)展的公租房跟現(xiàn)在的保租房就已經(jīng)比較相似，沒(méi)有收入門檻，主要針對(duì)在上海無(wú)房的住房困難“單困”群體，租金也比較接近市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。但是很多內(nèi)地城市的公租房跟之前廉租房的差別不是很大，受眾面還是較小，定位是保障中低收入困難、住房困難的“雙困”群體，相對(duì)應(yīng)，租金是市場(chǎng)租金的6折或7折。此外，共有產(chǎn)權(quán)房和公租房是否開(kāi)放給非本地戶籍群體，各地做法也不一樣，但大多數(shù)是局限本地戶籍群體。
保租房跟它們的最大區(qū)別，就是面向新市民、青年人，不再?gòu)?qiáng)調(diào)收入線了。只要符合住房困難，申請(qǐng)人沒(méi)有住房或者在本區(qū)沒(méi)有住房，就可以申請(qǐng)保租房。我稱之為發(fā)展型保障，而以前的叫托底型保障。最早的經(jīng)適房和廉租房可以看作保障房的1.0版，公租房是2.0版，現(xiàn)在保租房相當(dāng)于 3.0版本，其本質(zhì)是對(duì)青年人、新市民的一種社會(huì)投資，從而帶動(dòng)城市的人氣和競(jìng)爭(zhēng)力可持續(xù)發(fā)展。
中國(guó)新聞周刊：各地還有哪些戴著保障房帽子的房屋類型？以后的出路是什么？
陳杰：各地按自己標(biāo)準(zhǔn)定義的保障房類型五花八門，比較多的是各類人才公寓、人才住房。對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，當(dāng)前最關(guān)心的還是搶人才，搶人才往往是由組織部門來(lái)牽頭，整合資源的能力比較強(qiáng)。但搶人才一大難題是人才住房的落實(shí)，人才住房要享受一些政策優(yōu)惠才能把成本降下來(lái)，于是很多地方把人才住房納入到保障房的體系。人才住房通過(guò)戴上保障房的帽子獲得政策的傾斜扶持，土地和資金成本才能降下來(lái)。
如果是規(guī)范發(fā)展的租賃型人才住房，還是能得到社會(huì)的理解支持。但如果是出售型人才住房，利益空間就比較大了，公平性難以擺平，容易引發(fā)社會(huì)不滿。所以近期這次保障房電視電話會(huì)議也專門強(qiáng)調(diào)，保障性住房要封閉管理，不得上市交易。之后人才住房如果要納入保障房體系和享受相關(guān)政策扶持，也是要遵從這條原則。
保障房的上市流通 會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)
中國(guó)新聞周刊：目前市場(chǎng)和社會(huì)最關(guān)心的，就是近期的會(huì)議提出，要實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，保障性住房不得上市交易。所有類型的保障房以后都無(wú)法交易了嗎？地方上是否會(huì)變相突破這個(gè)規(guī)定？
陳杰：對(duì)于租賃型保障房(包括保租房和公租房)，政策是一直強(qiáng)調(diào)“不能上市交易”的，其中還包括項(xiàng)目的整體產(chǎn)權(quán)不能上市交易。對(duì)于配售型保障房，各地對(duì)上市交易管理規(guī)定不一。以共有產(chǎn)權(quán)住房為例，在一線城市中，上海沒(méi)有“內(nèi)部封閉”，而北京執(zhí)行“內(nèi)部封閉”，也即共有產(chǎn)權(quán)房只能賣給有資格買共有產(chǎn)權(quán)房的群體。9月4日的會(huì)議明確后，新配售的保障房應(yīng)該至少短期內(nèi)不能上市交易了，最多只能內(nèi)部流轉(zhuǎn)。從中央頂層設(shè)計(jì)的角度，還是強(qiáng)調(diào)住房供給體系要分層。在地方層面，如果保障房也能流通，那一定會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)，因此地方政府也會(huì)有自覺(jué)性進(jìn)行必要的交易限制。
中國(guó)新聞周刊：擴(kuò)大保障性住房規(guī)模，對(duì)今后商品房市場(chǎng)的價(jià)格和銷售等方面會(huì)產(chǎn)生哪些影響？
陳杰：目前保障房強(qiáng)調(diào)以租為主和封閉運(yùn)行，必須和商品房錯(cuò)位發(fā)展，不能相互競(jìng)爭(zhēng)和沖突，兩者針對(duì)的是不同對(duì)象、不同形式、不同類型、不同功能。一些大城市新市民、年輕人的住房需求很大，但商品房?jī)r(jià)格太高又降不下來(lái)，就必須先發(fā)展保障房。
特別需要強(qiáng)調(diào)的是，保障房必須在閉環(huán)之內(nèi)封閉運(yùn)行，如果這個(gè)口子不堵上，保障房能夠上市交易的話，一定會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)造成沖擊。例如，新加坡90%的比例為保障性住房，都是采用封閉運(yùn)行模式，不能和商品房市場(chǎng)直接貫通，否則就沒(méi)有人去買商品房了。
中國(guó)新聞周刊：很多人認(rèn)為目前的制度設(shè)計(jì)是借鑒新加坡的“雙軌制”模式。我們目前的模式和新加坡有哪些不同？我國(guó)的保障房未來(lái)規(guī)模會(huì)多大？
陳杰： 一定意義上是借鑒這種雙軌制模式。我國(guó)原來(lái)90%的市場(chǎng)是商品房市場(chǎng)，10%為保障性住房。但現(xiàn)在看來(lái)，商品房過(guò)度集中、比例過(guò)大，造成了很多問(wèn)題。商品住房市場(chǎng)還是有失靈問(wèn)題，很容易波動(dòng)，很容易出現(xiàn)投機(jī)炒作。因此，今后保障性住房或者政策屬性強(qiáng)的住房比重會(huì)持續(xù)增加，商品房的比重會(huì)降下來(lái)。再加上向租購(gòu)并舉轉(zhuǎn)型，純商品房不再會(huì)是主要形式了。當(dāng)然，在服從并促進(jìn)房住不炒的前提下，還可以探索居于租購(gòu)之間的混合產(chǎn)權(quán)型住房，這方面已經(jīng)可以看到一些地方在進(jìn)行探索。
如果把租賃這部分產(chǎn)品做上來(lái)，租賃房屋的比重和各種保障性住房比重的上升，包括其他模式的一些住房發(fā)展起來(lái)，我覺(jué)得將來(lái)保障性住房與商品房的比重做到三七開(kāi)或四六開(kāi)都是有可能的。如果做到更高，純商品房比重甚至可能不會(huì)高于總量的一半。