越來(lái)越多城市，開(kāi)始探索現(xiàn)房銷(xiāo)售的模式。
最近，深圳公共資源交易中心上新了深圳今年的第三塊宅地——A219-0080地塊，該地塊位于寶安區(qū)航城街道和福永街道、廣深公路與京港澳高速之間，居住用地部分土地面積為9.87萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)66.65億元。
值得關(guān)注的是，在上述出讓公告中還提到了“全部現(xiàn)房銷(xiāo)售”的新規(guī)定。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年，我國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積約2.52億平方米，同比增長(zhǎng)18%，現(xiàn)房銷(xiāo)售占比已經(jīng)達(dá)到22.5%。
從去年至今，廣東、山東、安徽、浙江等多個(gè)省份的部分城市均表示將推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，部分城市不斷推進(jìn)，比如河南省會(huì)鄭州，就成為現(xiàn)房銷(xiāo)售的試點(diǎn)城市。這一趨勢(shì)也擴(kuò)展到一線(xiàn)城市，此次深圳推出的現(xiàn)房交易地塊，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是新的嘗試。
深圳的嘗試
值得關(guān)注的是，此次深圳探索現(xiàn)房銷(xiāo)售的模式，是從土地端開(kāi)始。從出讓面積預(yù)估，該地塊上的住宅一旦建成，將有幾千套現(xiàn)房供應(yīng)。
此次深圳掛牌出讓的現(xiàn)房交易地塊，土地用途為“二類(lèi)居住用地+公園綠地+交通用地”，土地面積約18.16萬(wàn)平方米(其中居住用地面積約9.87萬(wàn)平方米)，建筑面積約29萬(wàn)平方米，將于10月8日進(jìn)行拍賣(mài)。
而根據(jù)該地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)表，其新建規(guī)定建筑面積約29萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積約27.25萬(wàn)平方米，若按照套均面積為80平方米計(jì)算，預(yù)計(jì)該地塊將供應(yīng)約3400套現(xiàn)房住宅；若按照套均面積為100平方米計(jì)算，預(yù)計(jì)供應(yīng)的住宅也接近3000套。
除了現(xiàn)房銷(xiāo)售，該地塊的競(jìng)拍人還必須承諾，提供“交房即發(fā)證”服務(wù)，確保購(gòu)房人在收房的同時(shí)即具備申請(qǐng)領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的條件。
事實(shí)上，在推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售方面，深圳此次也曾有過(guò)兩次嘗試，均在土地端發(fā)力。
早在2016年，當(dāng)時(shí)位于龍華區(qū)的商住用地A816-0060公開(kāi)招標(biāo)出讓?zhuān)笤摰貕K上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后才能以現(xiàn)房形式對(duì)外銷(xiāo)售，該地塊后來(lái)建成了龍華區(qū)的金茂府項(xiàng)目。
不過(guò)，此后幾年，隨著市場(chǎng)火熱，深圳并未再次推出現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊，直到去年8月推出的寶安A001-0212地塊。這一地塊采取“三限雙競(jìng)”的規(guī)則，現(xiàn)房銷(xiāo)售建筑面積競(jìng)拍上限是3.5萬(wàn)平方米，占住宅總建筑面積接近一半。這是深圳住宅用地首次采取“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售建筑面積”的方式，此前的土地出讓規(guī)則僅涉及競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持的租賃住房建筑面積、競(jìng)自持的保障性租賃住房建筑面積等。目前，上述地塊的第一期期房板塊的閱臻府已經(jīng)入市，但現(xiàn)房銷(xiāo)售的部分還未對(duì)外出售。
值得注意的是，相比去年8月A001-0212地塊要求的現(xiàn)房銷(xiāo)售比例“占住宅總建面接近一半”的面積，此次的A219-0080地塊要求全部現(xiàn)房銷(xiāo)售，其建筑面積約為29萬(wàn)平方米，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于此前的3.5萬(wàn)平方米。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次深圳推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售模式的力度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝于從前，除了現(xiàn)房銷(xiāo)售的面積在增加，現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊的位置也更加優(yōu)越。
現(xiàn)房銷(xiāo)售不斷加碼
事實(shí)上，最近加碼現(xiàn)房銷(xiāo)售的一線(xiàn)城市，不僅僅是深圳。
今年8月6日至15日，廣州發(fā)布《廣州市配售型保障性住房管理辦法》，公開(kāi)向公眾征求意見(jiàn)。文件提到，“廣州配售型保障性住房全部要求為現(xiàn)房銷(xiāo)售”。據(jù)了解，廣州新建的配售型保障性住房單套建筑面積在90平方米以下，戶(hù)型以?xún)煞�、三房為主�?/p>
同月，廣州多部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推行廣州“購(gòu)房即交房、交證”工作的通知》，切實(shí)保障“去庫(kù)存”“保交樓”“防爛尾”工作，廣州推行新建住房購(gòu)房即交樓、交證。
今年8月23日，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)表示：“有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，指導(dǎo)地方選擇新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在土地出讓時(shí)就約定實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，結(jié)合實(shí)踐制定配套政策。不少地方已經(jīng)推出了一批現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目，探索商品房銷(xiāo)售制度改革�！�
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從去年至今，廣東、山東、四川、山西、安徽、浙江等多個(gè)省份的部分城市，均表示將推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。與此同時(shí)，不少地方在推進(jìn)配售型保障房建設(shè)要求“現(xiàn)房銷(xiāo)售”。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年，我國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積約2.52億平方米，同比增長(zhǎng)18%，現(xiàn)房銷(xiāo)售占比已經(jīng)達(dá)到22.5%。而2021年全國(guó)的現(xiàn)房銷(xiāo)售比例僅10.4%。而到了2024上半年，全國(guó)商品住宅期房銷(xiāo)售面積2.9億平方米，同比減少31%；現(xiàn)房銷(xiāo)售面積1.1億平方米，同比增加23%。
中指研究院預(yù)測(cè)，2024年商品住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售面積將提升至2億平方米，占比或達(dá)到30%左右。
“隨著市場(chǎng)的變化和行業(yè)發(fā)展，目前大家對(duì)期房的接受程度，在不斷下降。這個(gè)時(shí)期加大推行現(xiàn)房銷(xiāo)售的比例，順應(yīng)了市場(chǎng)的需求，即通過(guò)供給端的變化來(lái)滿(mǎn)足和匹配需求�！睆V東城規(guī)院住房政策研究中心主任李宇嘉表示。
仍有難點(diǎn)需突破
早在2023年1月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)。會(huì)議明確要求促進(jìn)轉(zhuǎn)型，有條件的地方可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。由此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的改革號(hào)角已經(jīng)吹響。
最近幾年，現(xiàn)房銷(xiāo)售一直是全社會(huì)關(guān)注的話(huà)題，其不僅能在最大限度上防范爛尾問(wèn)題，還能極大減少購(gòu)房者因房屋質(zhì)量問(wèn)題的維權(quán)。但對(duì)于房企而言，無(wú)形中增加了眾多成本壓力。特別是對(duì)于一些大城市，從土拍環(huán)節(jié)開(kāi)始，房企的資金壓力一直較大。
“爛尾樓是近兩年地產(chǎn)領(lǐng)域的重大風(fēng)險(xiǎn)，從風(fēng)險(xiǎn)化解和保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益角度觀(guān)察，推廣現(xiàn)房銷(xiāo)售的緊迫性是增加的，各地在逐步推行方面的主動(dòng)性也持續(xù)增強(qiáng)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示。但他也坦言，目前整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)處于下行期，可能只能逐步推行，而非大力推行。
“比如在當(dāng)前市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商‘待售面積’在不斷增加，這類(lèi)現(xiàn)房，其實(shí)是之前賣(mài)不掉的期房，部分甚至在品質(zhì)上存在瑕疵。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。在他看來(lái)，這并非大家期盼的優(yōu)質(zhì)房屋的現(xiàn)房銷(xiāo)售。在推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售過(guò)程中，還需要不斷從土地拍賣(mài)階段入手，拿出優(yōu)質(zhì)地塊做現(xiàn)房銷(xiāo)售。
在李宇嘉看來(lái)，推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商的資金壓力比較大，成本可能會(huì)相應(yīng)增加。
在他看來(lái)，各地在推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)，一定要解決供應(yīng)周期拉長(zhǎng)和成本提高的問(wèn)題，才能更好地激發(fā)市場(chǎng)的積極性。他說(shuō)：“為了更好地推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售，可以在審批等方面優(yōu)化流程，甚至可以降低出讓的底價(jià)，提供金融機(jī)構(gòu)支持，降低利率等。這樣開(kāi)發(fā)商推出的現(xiàn)房產(chǎn)品，才能在‘性?xún)r(jià)比’上更受歡迎。當(dāng)然，現(xiàn)房可以做一些高溢價(jià)的產(chǎn)品，比如第四代產(chǎn)品或針對(duì)改善型需求的大戶(hù)型、大平層等�！�